实探杭州“金九”楼市：头部学区房遇冷 购房者投资心态生变
9月26日，中共中央政事局召开会议，淡薄要促进房地产市集止跌回稳，对商品房建造要严控增量、优化存量、提高质料，加大“白名单”名堂贷款投放力度，扶助周转存量闲置地盘。谐和住房限购策略，镌汰存量房贷利率，合手紧完善地盘、财税、金融等策略，鼓励构建房地产发展新模式。
日前，北京、无锡等城市开释出优化楼市策略积极信号，更多的城市也有望跟进。对房地产市集而言，以往的“金九银十”意味着销售旺季，但本年略显冷清，楼市信心仍待收复。
9月24日，中国东谈主民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上示意，镌汰存量房贷利率和和谐房贷最低首付比例。这一策略风向有望对楼市产生影响。
21世纪经济报谈记者近日拜访发现，在楼市谐和期的大布景下，杭州9月楼市成交量相比粗拙，成交价钱不竭下落。同期，头部学区房此前降价昭着，咫尺成交量有所下落，部分处于不雅望景色的购房者基本认同房价依旧会降的趋势，计议住房价值优于投资价值，不肯为学区高溢价买单。
处所促进住房破钞涌动
9月22日下昼，21世纪经济报谈记者拜访了杭州上城区江湾新城板块的某新址售楼处，今日不竭该楼盘的购房者不少，但参不雅楼盘样板间的东谈主较少，本体购买的东谈主也较少。
上述售楼部责任主谈主员告诉记者，刻下房地产市集较为冷淡，购房者相比严慎，该名堂有一个热点的楼盘，7月份首开时是拼社保的，当今十足不需要拼社保不错径直购买。
参加9月，新址销售仍待提振。字据杭房数据公布信息，终端9月25日，杭州9月新址成交3011套，而8月份这一数据为5134套，成交量下落昭着。
萧山区钱江世纪城板块亦然杭州此前热点的购房板块。链家地产水晶城店一位房产中介告诉21世纪经济报谈记者，9月份的楼市行情好一些，成交量比8月份高，但价钱莫得回升，“‘金九银十’的二手房成交量还行，价钱应该不会再涨了，唯有能稳住就行。”
21世纪经济报谈记者还拜访了余杭区闲林板块、余杭区良渚板块等部分房产中介门店，这些板块此前是杭州刚需购房者的进军选项。这些板块的房产中介反馈的信息是，二手房市集行情仍然低迷，购房者不雅望厚谊浓厚。一位余杭区的房产中介自大，本年9月以来，我方所在门店仅完成一单房产走动。
字据杭房数据公布信息，终端9月25日，杭州9月二手房成交量为4108套，本年8月份这一数据是5597套，体现出二手房走动仍然相比粗拙。
不外，一位我爱我家雅居乐店房产中介告诉21世纪经济报谈记者，9月下旬以来，前来不竭的购房者加多，天然不雅望的相比多，但嗅觉比9月上旬有所好转。
一个昭着调节点是，9月24日央行对下调存量房贷利率、和谐首套房和二套房首付比例的积极信号开释。潘功胜在新闻发布会上示意，带领生意银即将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔壁，瞻望平均降幅在0.5个百分点控制。和谐首套房和二套房的房贷最低首付比例，将寰宇层面的二套房贷款最低首付比例由刻下的25%下调到15%。
事实上，部分城市也曾开启促进住房破钞的责任。9月20日，北京淡薄，扬帆优配优化房地产策略，当令取消平常住宅和非平常住宅规范，优化商品住宅用地走动规则，立异房地产拓荒融资花式和商品房预售轨制等。随后，无锡也淡薄，合手紧出台新一轮房地产联系优化策略。
杭州也已发布联系举措，祈望带动房地产市集回暖。9月26日，杭州市房地产中介行业协会发布《对于组织开展商品住房“以旧换新”四肢的见知》，饱读吹拟换房主谈主、拓荒企业与经纪机构缔结三方处事合同，锁定新址房源并设定一如期限的“免责期”，“免责期”内若旧房售出，则新址购买不竭进行；若旧房未售出，则房地产拓荒企业无条款撤废认购合同。
此前，8月8日，杭州萧山区发布《对于促进房地产市集健康巩固发展举措的见知》，触及公积金、二手房过户、购房优惠券、企业团购等多个方面，其中，在萧山区购房不错领取3万元破钞券。9月，杭州桐庐也发布购房策略，本年9月10日—12月31日历间，领取购房破钞券并购买新建商品住宅的，赐与每套3万元的购房补助。
学区房溢价效应收缩
除了房地产举座的行情变化，垂直化的购房需求也发生了变化。杭州市集上，此前溢价效应昭着的优质学区房在本轮楼市谐和期遇冷，购房者更敬重住房实效，头部学区房热度不竭降温。
在杭州上城区的艮北新城板块，绿城杨柳郡一直是该板块的必看房产名堂，亦然本年8月杭州月度成交冠军，除了小区体量大、有腹地房企品牌效应加持以外，受热捧的进军原因是该小区的学区较好。
上城区一位练习绿城杨柳郡的房产中介李雨告诉21世纪经济报谈记者，绿城杨柳郡的成交一如既往相比常常，在本年扫数这个词杭州不太好的市集行情中，这个小区的成交量一直齐很好，每个月的成交齐相比活跃。
也有房产中介示意，绿城杨柳郡自带两所幼儿园、小学（采荷陶冶集团旗下的澎致小学）和初中（彭杨中学），“不少东谈主买杨柳郡齐是冲着学区来的”。
字据杭州贝壳计划院数据，绿城杨柳郡8月成交了27套，但8月网签均价约4.3万/m²，环比上月跌了6%，仍然是处于“以价换量”的阶段。
梳理本年以来该楼盘的成交数据不错发现，本年1月、4月、6月、7月，绿城杨柳郡分散签约成交了12套、21套、13套、15套，处于波动递加景色，而降价带来的成交量莳植荒谬昭着。
这一杭州风景级楼盘的变化也响应购房者对学区房的心态变化。在一个杭州购房相似群中，21世纪经济报谈记者不雅察发现，“学区溢价”成为购房者通常提到的词，不少购房者示意不肯意为了学区溢价背负更高的房产价钱。
一位购房者示意，咫尺，买学区房为了以后孩子上学提前投资的不雅念也曾大大弱化，当年学区房的传闻主淌若买好屋子后，孩子读完书还不错把屋子加价卖出去，不会计议亏蚀的问题，但当今情况也曾不同了。
杭州西湖区一位房产中介杨波告诉21世纪经济报谈记者，学区会被分为一档、二档，杭州很好的学区房依然很贵，平均价钱在6万～7万/m²，二档的学区房平均价钱在3万～5万/m²。
杨波自大，杭州一档的学区房当今卖不动，一是总价太高，二是当今和以前比降价太多，投资属性也曾大大弱化；二档的学区房因为学区价钱溢价逐步回落，咫尺卖得还不错。
（应受访者要求，李雨、杨波为假名）